Conseils et outils pour conduire un projet immobilier

Publié le : 12 septembre 2021-Mis à jour le : 28 septembre 2021

Pour aider les porteurs de projets à définir et à mettre en œuvre leurs projets d’investissements immobiliers, la CNSA, l’Agence nationale d’appui à la performance (ANAP) et la Mission d’appui au financement d’infrastructures (Fin infra) proposent un appui méthodologique.

Les gestionnaires d’établissement trouveront dans cet article des conseils et une série de guides et d’outils utiles au montage et à la mise en œuvre d’un projet immobilier.

Quelles sont les étapes d’un projet immobilier ?

8 grandes étapes jalonnent ce type de projet.

  1. Définition du projet immobilier, études d’opportunité et analyse territoriale
  2. Prédimensionnement
  3. Faisabilité
  4. Préprogramme
  5. Programme
  6. Conception
  7. Travaux
  8. Exploitation

Déterminer le modèle économique et financier de son projet

Objectif

Évaluer la faisabilité financière du projet au regard des recettes susceptibles d’être perçues auprès des usagers et par les financements mobilisables et notamment :

  • Simuler les recettes et les charges relatives à l’investissement envisagé ;
  • Définir, en accord avec les autorités de tutelle, la capacité contributive des redevances perçues sur les usagers au coût d’investissement (c’est-à-dire, identifier la hausse envisageable du prix de journée) ;
  • Estimer la capacité d’emprunt de l’établissement au regard de sa soutenabilité financière ;
  • Estimer le niveau minimal de subvention nécessaire pour compléter le plan de financement.

Outils proposés

L’ANAP a mis en ligne des ressources pour la modélisation économique et financière, en particulier l’outil de simulation de l’impact d’un investissement sur le prix de journée en EHPAD élaboré en 2017 ainsi que des fiches techniques « zoom sur » relatives à l’impact d’un investissement sur le prix de journée en EHPAD.

Choix du montage juridique du projet

Objectif

Identifier le montage juridique le plus pertinent pour la réalisation de son projet. Pour cela les questions préalables à la réalisation de l’investissement pourraient être notamment :

  • L’éligibilité juridique de l’établissement à chaque montage (en particulier pour les établissements publics) ;
  • Les capacités de maîtrise d’ouvrage de l’établissement ;
  • La répartition des risques souhaitée, y compris en ce qui concerne la perception des recettes liées à l’activité de l’établissement ;
  • Le périmètre de prestations à confier à un prestataire ;
  • Les contraintes de l’établissement en termes de délais ;
  • Le mode de financement souhaité par l’établissement (subvention, autofinancement, emprunt…).

Outils proposés

Scan-PPImm : mesure l’impact des procédures sur les risques d’une opération immobilière, outil de l’ANAP.
La boîte à outils de la commande publique (pdf, 984 ko) présentée par FinInfra.

Foncières, groupements : des possibilités pour mutualiser la maîtrise d’ouvrage

La cession à une foncière médico-sociale (ou à un bailleur social autre). Dans ce cas, le gestionnaire vend son terrain et son immobilier à un bailleur spécialisé qui assure l’opération d’investissement. Il apporte ses compétences de maîtrise d’ouvrage et donne une visibilité à long terme sur le loyer à supporter.

La collaboration entre différents établissements afin de mener des projets de façon conjointe et atteindre ainsi une taille critique d’opération. Cette coopération peut prendre la forme d’un groupement de commande. Les contrats peuvent alors être passés sous la forme de marchés avec plusieurs tranches distinctes (sur la forme de ce qui a pu être fait sur les établissements d’enseignement par exemple).

Pour plus d’information sur les modalités de coopération, consultez l’outil d’autodiagnostic « Coopérer ne va pas de soi ! » et le kit « conduite du changement » de l’ANAP.

Diagnostic de l’existant et élaboration du projet technique

Objectifs

  • Connaître l’état du patrimoine existant de l’établissement.
  • Élaborer le programme fonctionnel et le cahier des charges technique du projet.

Outils proposés

Un guide permettant de l’accompagner dans le dimensionnement des surfaces nécessaires : Repères organisationnels et de dimensionnement en surface en EHPAD réalisé par l’Anap.
Un outil d’estimation des coûts immobiliers et surfaces des établissements de santé : L’observatoire des surfaces et coûts immobiliers en établissements de santé (OSCIMES) disponible sur le site de l’Anap.

Concevoir un projet conforme aux attentes de transformation de l’offre

Les agences régionales de santé et les départements au niveau local, ainsi que le ministère des Solidarités et de la Santé et la CNSA au niveau national, sont vigilants à ce que les projets de construction, réhabilitation ou rénovation s’inscrivent dans une logique de transformation de l’offre conforme aux attentes des usagers et de leurs familles. Pour en savoir plus, consultez la publication de l’ANAP relative aux tendances de transformation des EHPAD.

Dans la conception d’un projet, les questions suivantes sont incontournables :

  • Comment ajuster la taille de l’établissement, des unités et des chambres ou appartements pour concilier sentiment d’être chez soi des résidents et équilibre économique durable ?
  • Comment ouvrir l’établissement sur son environnement en prévoyant en particulier des « tiers lieux » ayant des usages mixtes entre résidents et personnes extérieures à l’établissement (salon de coiffure, restaurant, jardin partagé, salle d’activités, etc.) ?
  • Comment faire de l’établissement une ressource et une plateforme de services pour son territoire ? Apport de services par l’établissement pour des personnes à domicile (EHPAD à domicile), accueil dans les locaux du siège d’un SPASAD ou d’activités de formation ou de ressources communes, …

Obtention des financements

Objectif

Faciliter l’accès au financement privé des établissements.

Outils proposés

FinInfra a réalisé, au troisième trimestre 2020, un sondage de marché sur les conditions proposées aux EHPAD pour les prêts bancaires. Ce document contient notamment des informationssur :

  • les acteurs du marché intervenant dans le financement des EHPAD,
  • le type d’opérations qu’ils financent,
  • la maturité des prêts qu’ils proposent,
  • leurs principales conditions d’intervention (ratio de fonds propres, garanties…).

Pour en savoir plus, contactez-nous à l’adresse suivante : investissement@cnsa.fr

Passation des contrats et suivi d’exécution

Objectifs

  • Permettre aux établissements de disposer des outils pour conduire les procédures de passation et les négociations.
  • Permettre aux établissements d’optimiser leur documentation contractuelle.
  • Accompagner les établissements dans le suivi de l’exécution du projet après conclusion du ou des contrats.

Outils proposés

Le recours à une centrale d’achat peut être une façon pertinente d’optimiser le processus achat, cumulant en particulier passation rapide et mise en concurrence en bonne et due forme déjà effectuée par la centrale. Différentes centrales proposent une offre adaptée au secteur médico-social : RESAH, UGAP, UNIHA, … Le RESAH propose une gamme spécialisée sur le bâtiment avec 8 lots couvrant toutes les étapes d’un projet, de la réalisation des diagnostics préalables au lancement de l’opération à l’élaboration du schéma directeur immobilier ou à la coordination des travaux en passant par la programmation.

Pour les projets de plus de 10 millions d’euros et pour lesquels il est envisagé de recourir à l’un des types de contrats suivants : marché global de performance, marché de partenariat ou contrat de concession, la mission d’appui au financement des infrastructures (Fin Infra) est consultable à l’adresse suivante : fininfra@dgtresor.gouv.fr

La cellule d’information juridique aux acheteurs publics

Sur les aspects juridiques, le porteur de projet peut contacter la CIJAP (cellule d’information juridique aux acheteurs publics) de Lyon. Cette cellule d'information destinée aux acheteurs publics répond à leurs questions relatives à la passation des marchés publics. Elle s'adresse aux collectivités territoriales, aux établissements publics locaux, aux établissements de santé, ainsi qu’aux services déconcentrés de l'État.

Les porteurs de projets peuvent contacter le service de renseignements juridiques de la CIJAP à Lyon soit :
-    par téléphone : 04 72 56 10 10 du lundi au vendredi de 8h30 à 12h30
-    par télécopie : 04 72 40 83 04 (n'oubliez pas d'indiquer les coordonnées de la personne à rappeler)
-    par internet.

Pour les projets portés par des collectivités territoriales ou des établissements publics locaux, il est également possible de recourir aux services d’assistance à maîtrise d’ouvrage de l’agence technique départementale, sous réserve que la collectivité territoriale porteuse du projet ait adhéré à cette agence.

Accompagnement spécifique des établissements pour les projets de rénovation énergétique

Objectifs

  • Permettre aux établissements d’identifier les actions de rénovation énergétique à mener en priorité.
  • Calculer les économies d’énergie réalisables sur le bâti.
  • Optimiser le gain énergétique et assurer un suivi efficace des consommations.

Ressources disponibles

Des ressources en ligne (fiches, guides, cahier des charges /clausier type, MOOC, simulateurs) en matière de rénovation énergétique à l’attention des porteurs de projet ont été élaborées et sont librement accessibles.

En région Pays de la Loire, les établissements peuvent solliciter l’appui d’un conseiller en énergie partagé (CEP) pour des missions de soutien technique au repérage et à la préparation de projets de rénovation énergétique.

Vous rencontrez des difficultés particulières dans le cadre du montage de votre projet ? Vous souhaiteriez bénéficier d’un accompagnement spécifique ? En complément des ressources présentes sur cette page et des échanges avec vos interlocuteurs de l’Agence Régionale de Santé et du conseil départemental, vous pouvez contacter la CNSA à l’adresse suivante : investissement@cnsa.fr

Retour sur le webinaire de présentation de l'offre de services intégrée du 20 avril 2021

Partie 1 : Lancement du plan d'aide à l'investissement (PAI) et gouvernance de l'offre

Que retenir du plan d’aide à l’investissement ? Qu'en attendre ? Quel est le rôle des ARS, des conseils départementaux... ?e l’adaptation aux changements climatiques" Gaël Hilleret (CNSA)

Le plan d’aide à l’investissement est une opportunité historique de renouveler l’offre médico-sociale. C’est un investissement historique par ses montants, 1,5 milliard d’euros d’aides à l’investissement (vs 90 millions d’euros annuels octroyés traditionnellement) [...] c’est l’opportunité de reconstruire et rénover de bâtiments et ainsi d’apporter un meilleur environnement aux résidents et aux professionnels qui y travaillent." Gaël Hilleret (CNSA)
"Nous avons 3 enjeux : ouvrir les bâtiments sur leur quartier, développer le sentiment d'être chez soi en établissement et prendre davantage en compte l'adaptation aux changements climatiques."Gaël Hilleret (CNSA)

Partie 2 : Présentation de l'offre de services de l'ANAP, de Fin Infra et de la CNSA

À tour de rôle, l'ANAP, Fin Infra et la CNSA présentent l'offre de services à disposition pour vos projets de réhabilitation, construction ou rénovation.

Fin Infra vous accompagne dans la définition et la mise en œuvre d'un projet immobilier. Il propose notamment une assistance personnalisée pour monter un projet immobilier, du choix du montage juridique jusqu’à la passation des contrats.

L'ANAP propose de nombreuses ressources documentaires et de diagnostic et des communautés de pratique pour connaitre son patrimoine, définir ses besoins, construire, valoriser ou céder son patrimoine.

La CNSA permet de recourir à des centrales d'achat pour accélérer les projets et faciliter l'organisation des gestionnaires, notamment par l'intermédiaire du RESAH.

Partie 3 : Session de questions et réponses

Comment solliciter Fin Infra ? Comment se déroule son accompagnement  personnalisé ? Comment savoir si ma structure est éligible ? Quels sont les seuils applicables aux aides ? Comment participer à une communauté de pratique ?

 

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