Conseils et outils pour conduire un projet immobilier

Publié le : 16 mai 2022-Mis à jour le : 22 juin 2022

Pour aider les porteurs de projets à définir et à mettre en œuvre leur projet immobilier, la CNSA, l’Agence nationale d’appui à la performance (ANAP) et la Mission d’appui au financement d’infrastructures (Fin infra) proposent un appui méthodologique lors des différentes étapes du projet.

Concevoir un projet conforme aux attentes des usagers et de leur famille

Les agences régionales de santé et les départements au niveau local, ainsi que le ministère des Solidarités et de la Santé et la CNSA au niveau national, sont vigilants à ce que les projets de construction, réhabilitation ou rénovation d’EHPAD s’inscrivent dans une logique de transformation de l’offre conforme aux attentes des usagers et de leurs familles. Pour en savoir plus, consultez la publication de l’ANAP relative aux tendances de transformation des EHPAD.
Lors de la conception d’un projet, il est indispensable de se poser ces quelques questions :

  • Comment ajuster la taille de l’établissement, des unités et des chambres ou appartements pour concilier sentiment d’être chez soi des résidents et équilibre économique durable ?
  • Comment ouvrir l’établissement sur son environnement en prévoyant en particulier des « tiers lieux » ayant des usages mixtes entre résidents et personnes extérieures à l’établissement (salon de coiffure, restaurant, jardin partagé, salle d’activités, ...) ?
  • Comment faire de l’établissement une ressource et une plateforme de services pour son territoire (apport de services par l’établissement à des personnes à domicile (EHPAD à domicile), accueil d’un SPASAD dans les locaux, accueil d’activités de formation ou de toute autre ressource commune, …)

Analyser les besoins et l’offre de votre territoire avant de construire des scénarii

Cette offre de services s’adresse aux porteurs de projet, mais également aux agences régionales de santé et aux conseils départementaux.

Ressources complémentaires pour les porteurs de projet :

Diagnostic et prestations intellectuelles d’accompagnement

Objectifs :

  • Permettre aux établissements de disposer des outils pour conduire les procédures de passation et les négociations.
  • Permettre aux établissements d’optimiser leur documentation contractuelle.
  • Accompagner les établissements dans le suivi de l’exécution du projet après conclusion du ou des contrats.

Accompagnements et appuis disponibles :

  • Le RESAH propose une gamme de prestations d’accompagnement spécialisées sur le bâtiment couvrant toutes les étapes d’un projet : de la réalisation des diagnostics préalables au lancement de l’opération, en passant par l’élaboration du schéma directeur immobilier, la coordination des travaux ou la programmation. Pour recourir à ce marché, contactez vos interlocuteurs en région. Consulter les coordonnées des contacts régionaux (pdf, 153 Ko).
  • La mission Fin Infra propose une expertise juridique et financière pour les projets d’un montant supérieur à 10M€ (ESMS publics) et pour lesquels il est envisagé de recourir à l’un des types de contrats suivants : marché global de performance, marché de partenariat ou contrat de concession. Vous pouvez faire appel à la mission d’appui au financement des infrastructures (Fin Infra) via l’adresse suivante : fininfra@dgtresor.gouv.fr (Cf Webinaire 2021)
  • Sur les aspects juridiques, la CIJAP (cellule d’information juridique aux acheteurs publics) de Lyon répond aux questions relatives à la passation des marchés publics. Elle s'adresse aux collectivités territoriales, aux établissements publics locaux, aux établissements de santé, ainsi qu’aux services déconcentrés de l'État. Les porteurs de projets peuvent contacter le service de renseignements juridiques de la CIJAP à Lyon soit :
    • par téléphone : 04 72 56 10 10 du lundi au vendredi de 8h30 à 12h30
    • par télécopie : 04 72 40 83 04 (n'oubliez pas d'indiquer les coordonnées de la personne à rappeler)
    • par internet.
  • Pour les projets portés par des collectivités territoriales ou des établissements publics locaux, il est également possible de recourir aux services d’assistance à maîtrise d’ouvrage de l’agence technique départementale, sous réserve que la collectivité territoriale porteuse du projet ait adhéré à cette agence.

Outils disponibles :

Choisir le montage juridique du projet

Objectif : identifier le montage juridique le plus pertinent pour la réalisation de votre projet. Pour cela les questions préalables à la réalisation de l’investissement pourraient être notamment :

  • L’éligibilité juridique de l’établissement à chaque montage (en particulier pour les établissements publics) ;
  • Les capacités de maîtrise d’ouvrage de l’établissement ;
  • La répartition des risques souhaitée, y compris en ce qui concerne la perception des recettes liées à l’activité de l’établissement ;
  • Le périmètre de prestations à confier à un prestataire ;
  • Les contraintes de l’établissement en termes de délais ;
  • Le mode de financement souhaité par l’établissement (subvention, autofinancement, emprunt…).

Nos outils :

Déterminer le modèle économique et financier de votre projet

Objectif : évaluer la faisabilité financière du projet au regard des recettes susceptibles d’être perçues auprès des usagers et par les financements mobilisables et notamment :

  • Simuler les recettes et les charges relatives à l’investissement envisagé ;
  • Définir, en accord avec les autorités de tutelle, la capacité contributive des redevances perçues sur les usagers au coût d’investissement (c’est-à-dire, identifier la hausse envisageable du prix de journée) ;
  • Estimer la capacité d’emprunt de l’établissement au regard de sa soutenabilité financière ;
  • Estimer le niveau minimal de subvention nécessaire pour compléter le plan de financement.

Nos outils :

Obtenir des financements

Fininfra a réalisé une synthèse des financements bancaires qui contient notamment des informations sur :

  • les acteurs du marché intervenant dans le financement des EHPAD,
  • le type d’opérations qu’ils financent,
  • la maturité des prêts qu’ils proposent,
  • leurs principales conditions d’intervention (ratio de fonds propres, garanties…).

Accompagnement spécifique des établissements pour les projets de rénovation énergétique

Objectifs :

  • Permettre aux établissements d’identifier les actions de rénovation énergétique à mener en priorité.
  • Calculer les économies d’énergie réalisables sur le bâti.
  • Optimiser le gain énergétique et assurer un suivi efficace des consommations.

Nos outils :

Des ressources en ligne (fiches, guides, cahier des charges /clausier type, MOOC, simulateurs) en matière de rénovation énergétique à l’attention des porteurs de projet ont été élaborées et sont librement accessibles.

En région Pays de la Loire, les établissements peuvent solliciter l’appui d’un conseiller en énergie partagé (CEP) pour des missions de soutien technique au repérage et à la préparation de projets de rénovation énergétique.

Vous rencontrez des difficultés particulières dans le cadre du montage de votre projet ? Vous souhaiteriez bénéficier d’un accompagnement spécifique ? En complément des ressources présentes sur cette page et des échanges avec vos interlocuteurs de l’agence régionale de santé et du conseil départemental, vous pouvez contacter la CNSA à l’adresse suivante : investissement@cnsa.fr

Retour sur le webinaire de présentation de l'offre de services intégrée du 20 avril 2021

Partie 1 : Lancement du plan d'aide à l'investissement (PAI) et gouvernance de l'offre

Que retenir du plan d’aide à l’investissement ? Qu'en attendre ? Quel est le rôle des ARS, des conseils départementaux... ? Gaël Hilleret (CNSA)

Le plan d’aide à l’investissement est une opportunité historique de renouveler l’offre médico-sociale. C’est un investissement historique par ses montants, 1,5 milliard d’euros d’aides à l’investissement (vs 90 millions d’euros annuels octroyés traditionnellement) [...] c’est l’opportunité de reconstruire et rénover de bâtiments et ainsi d’apporter un meilleur environnement aux résidents et aux professionnels qui y travaillent." Gaël Hilleret (CNSA)
"Nous avons 3 enjeux : ouvrir les bâtiments sur leur quartier, développer le sentiment d'être chez soi en établissement et prendre davantage en compte l'adaptation aux changements climatiques." Gaël Hilleret (CNSA)

Partie 2 : Présentation de l'offre de services de l'ANAP, de Fin Infra et de la CNSA

À tour de rôle, l'ANAP, Fin Infra et la CNSA présentent l'offre de services à disposition pour vos projets de réhabilitation, construction ou rénovation.

Fin Infra vous accompagne dans la définition et la mise en œuvre d'un projet immobilier. Il propose notamment une assistance personnalisée pour monter un projet immobilier, du choix du montage juridique jusqu’à la passation des contrats.

L'ANAP propose de nombreuses ressources documentaires et de diagnostic et des communautés de pratique pour connaitre son patrimoine, définir ses besoins, construire, valoriser ou céder son patrimoine.

La CNSA permet de recourir à des centrales d'achat pour accélérer les projets et faciliter l'organisation des gestionnaires, notamment par l'intermédiaire du RESAH.

Partie 3 : Session de questions et réponses

Comment solliciter Fin Infra ? Comment se déroule son accompagnement  personnalisé ? Comment savoir si ma structure est éligible ? Quels sont les seuils applicables aux aides ? Comment participer à une communauté de pratique ?

 

Documents à télécharger

Contacts régionaux du Resah (PDF, 153.99 Ko)Fiche FININFRA : réhabilitation ou reconstruction d’un établissement médico-social par cession puis location (PDF, 354.99 Ko)Fiche FININFRA : réhabilitation ou reconstruction d’un établissement médico-social au travers d’un marché de partenariat (PDF, 352.63 Ko)

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