Conseils et outils pour conduire un projet immobilier

Concevoir un projet conforme aux attentes des usagers et de leur famille

Les agences régionales de santé et les départements au niveau local, ainsi que le ministère des Solidarités et de la Santé et la CNSA au niveau national, sont vigilants à ce que les projets de construction, réhabilitation ou rénovation d’EHPAD s’inscrivent dans une logique de transformation de l’offre conforme aux attentes des usagers et de leurs familles. Pour en savoir plus, consultez la publication de l’ANAP relative aux tendances de transformation des EHPAD.
Lors de la conception d’un projet, il est indispensable de se poser ces quelques questions :

• Comment ajuster la taille de l’établissement, des unités et des chambres ou appartements pour concilier sentiment d’être chez soi des résidents et équilibre économique durable ?
• Comment ouvrir l’établissement sur son environnement en prévoyant en particulier des « tiers lieux » ayant des usages mixtes entre résidents et personnes extérieures à l’établissement (salon de coiffure, restaurant, jardin partagé, salle d’activités, ...) ?
• Comment faire de l’établissement une ressource et une plateforme de services pour son territoire (apport de services par l’établissement à des personnes à domicile (EHPAD à domicile), accueil d’un SPASAD dans les locaux, accueil d’activités de formation ou de toute autre ressource commune, …)

Analyser les besoins et l’offre de votre territoire avant de construire des scénarii

Cette offre de services s’adresse aux porteurs de projet, mais également aux agences régionales de santé et aux conseils départementaux.

• L’Anap peut intervenir en appui de vos réflexions stratégiques territoriales. Bénéficiez d'un suivi d’experts et de sessions d’accompagnement pour mener votre projet : appuis-terrain@anap.fr
• La mission Fin Infra est un service à compétence nationale qui conseille les entités publiques dans la conduite de leurs projets d’investissement : fininfra@dgtresor.gouv.fr
• La Banque des Territoires peut accompagner les collectivités et les porteurs de projet dans la définition de leur projet et leur mise en place opérationnelle. Elle offre ainsi un soutien :
  • à l’ingénierie territoriale et un appui aux démarches innovantes de transformation des projets
  • au financement des projets.
  • voir aussi le soutien aux secteurs sanitaire et médico-social (pdf).

Ressources complémentaires pour les porteurs de projets, disponibles sur le site de l'Anap :

• Autodiagnostic de son projet immobilier d'EHPAD. Voir aussi, le replay du webinaire Démonstration de l'autodiagnostic.
• Repères organisationnels et de dimensionnement en surface en EHPAD. Voir aussi le replay du webinaire Démonstration de l'outil de dimensionnement surfacique.
• Outil d’estimation des coûts immobiliers et surfaces des établissements de santé : L’observatoire des surfaces et coûts immobiliers en établissements de santé (OSCIMES)
• Simulateur du coût final d'une opération immobilière
• Publication relative aux tendances de transformation des EHPAD.

Diagnostic et prestations intellectuelles d’accompagnement

Objectifs :

• Permettre aux établissements de disposer des outils pour conduire les procédures de passation et les négociations.
• Permettre aux établissements d’optimiser leur documentation contractuelle.
• Accompagner les établissements dans le suivi de l’exécution du projet après conclusion du ou des contrats.

Accompagnements et appuis disponibles :

• Le RESAH propose une gamme de prestations d’accompagnement spécialisées sur le bâtiment couvrant toutes les étapes d’un projet : de la réalisation des diagnostics préalables au lancement de l’opération, en passant par l’élaboration du schéma directeur immobilier, la coordination des travaux ou la programmation. Pour recourir à ce marché, contactez vos interlocuteurs en région. Consulter les coordonnées des contacts régionaux (pdf, 153 Ko).
• La mission Fin Infra propose une expertise juridique et financière pour les projets d’un montant supérieur à 10M€ (ESMS publics) et pour lesquels il est envisagé de recourir à l’un des types de contrats suivants : marché global de performance, marché de partenariat ou contrat de concession. Vous pouvez faire appel à la mission d’appui au financement des infrastructures (Fin Infra) via l’adresse suivante : fininfra@dgtresor.gouv.fr (Cf Webinaire 2021)
• Sur les aspects juridiques, la CIJAP (cellule d’information juridique aux acheteurs publics) de Lyon répond aux questions relatives à la passation des marchés publics. Elle s'adresse aux collectivités territoriales, aux établissements publics locaux, aux établissements de santé, ainsi qu’aux services déconcentrés de l'État. Les porteurs de projets peuvent contacter le service de renseignements juridiques de la CIJAP à Lyon soit :
  • par téléphone : 04 72 56 10 10 du lundi au vendredi de 8h30 à 12h30
  • par télécopie : 04 72 40 83 04 (n'oubliez pas d'indiquer les coordonnées de la personne à rappeler)
  • par internet.
• Pour les projets portés par des collectivités territoriales ou des établissements publics locaux, il est également possible de recourir aux services d’assistance à maîtrise d’ouvrage de l’agence technique départementale, sous réserve que la collectivité territoriale porteuse du projet ait adhéré à cette agence.

Outils disponibles :

• Pour plus d'informations en cas d’externalisation de la maîtrise d’ouvrage, il sera possible de consulter les notes réalisées par Fin Infra. Elles détaillent les conditions financières et juridiques usuelles de l’un des montages, les conséquences pour le gestionnaire du recours à ce type de montage et propose un cadrage de cette intervention :
  • Réalisation d’une opération de réhabilitation ou de reconstruction d’un établissement médico-social au travers d’un marché de partenariat (pdf, 2,08 Mo)
  • Réalisation d’une opération de réhabilitation ou de reconstruction d’un établissement médico-social par cession du ou des bâtiments à un bailleur social ou une foncière médico-sociale, puis location (pdf, 2,18 Mo)

Choisir le montage juridique du projet

Objectif : identifier le montage juridique le plus pertinent pour la réalisation de votre projet. Pour cela les questions préalables à la réalisation de l’investissement pourraient être notamment :

• L’éligibilité juridique de l’établissement à chaque montage (en particulier pour les établissements publics) ;
• Les capacités de maîtrise d’ouvrage de l’établissement ;
• La répartition des risques souhaitée, y compris en ce qui concerne la perception des recettes liées à l’activité de l’établissement ;
• Le périmètre de prestations à confier à un prestataire ;
• Les contraintes de l’établissement en termes de délais ;
• Le mode de financement souhaité par l’établissement (subvention, autofinancement, emprunt…).

Nos outils :

• Scan-PPImm : mesure l’impact des procédures sur les risques d’une opération immobilière, outil de l’ANAP.
• La boîte à outils de la commande publique (pdf, 984 ko) présentée par FinInfra.
• L’outil d’autodiagnostic « Coopérer ne va pas de soi ! » et le kit « conduite du changement » de l’ANAP.

Déterminer le modèle économique et financier de votre projet

Objectif : évaluer la faisabilité financière du projet au regard des recettes susceptibles d’être perçues auprès des usagers et par les financements mobilisables et notamment :

• Simuler les recettes et les charges relatives à l’investissement envisagé ;
• Définir, en accord avec les autorités de tutelle, la capacité contributive des redevances perçues sur les usagers au coût d’investissement (c’est-à-dire, identifier la hausse envisageable du prix de journée) ;
• Estimer la capacité d’emprunt de l’établissement au regard de sa soutenabilité financière ;
• Estimer le niveau minimal de subvention nécessaire pour compléter le plan de financement;
• Bénéficier d'un taux de TVA réduit

Nos outils :

• L'outil de simulation de l’impact d’un investissement sur le prix de journée en EHPAD élaboré en 2017
• Des fiches techniques « zoom sur » relatives à l’impact d’un investissement sur le prix de journée en EHPAD.
• La fiche-outil Bénéficier de la TVA à taux réduit pour les projets immobiliers en EHPAD.

Obtenir des financements

Fininfra a réalisé une synthèse des financements bancaires (pdf, 233 Ko) qui contient notamment des informations sur :

• les acteurs du marché intervenant dans le financement des EHPAD,
• le type d’opérations qu’ils financent,
• la maturité des prêts qu’ils proposent,
• leurs principales conditions d’intervention (ratio de fonds propres, garanties…).

Consultez également le dossier de demande d'aide à l'investissement de la CNSA (docx, 1.62 Mo).

Conduire un projet immobilier en EHPAD en vidéo

Par où commencer ? Comment se faire aider ?

Comment financer des prestations intellectuelles ?