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Projet immobilier des ESMS

Pour aider les porteurs de projets d’établissements médico-sociaux dans le montage de leurs projets immobiliers, la CNSA publie, avec l’Agence nationale d’appui à la performance (ANAP) et la Mission d’appui au financement d’infrastructures (Fin Infra) de la direction générale du Trésor, une série d’outils et de conseils.

La définition et la mise en œuvre d’un projet immobilier doivent suivre différentes étapes. Pour aider les porteurs de projets, la CNSA, l’ANAP et Fin infra proposent un appui méthodologique.

Analyser les besoins et l’offre du territoire avant de construire des scénarii 

  • Comment ajuster la taille de l’établissement, des unités et des chambres ou appartements pour concilier sentiment d’être chez soi des résidents et équilibre économique durable ?
  • Comment ouvrir l’établissement sur son environnement en prévoyant en particulier des tiers lieux ayant des usages mixtes entre résidents et personnes extérieures à l’établissement (salon de coiffure, restaurant, jardin partagé, salle d’activités...) ?
  • Comment faire de l’établissement une ressource et une plateforme de services pour son territoire ?

Les agences régionales de santé et les départements au niveau local, ainsi que le ministère chargé des personnes âgées et la CNSA au niveau national, sont vigilants à ce que les projets de construction, de réhabilitation ou de rénovation s’inscrivent dans une logique de transformation de l’offre conforme aux attentes des usagers et de leurs familles. 

L’ANAP peut intervenir en appui des réflexions stratégiques territoriales. Il est possible de bénéficier d'un suivi d’experts et de sessions d’accompagnement pour mener à bien son projet : appuis-terrain@anap.fr.

La mission Fin Infra est un service à compétence nationale qui conseille les entités publiques dans la conduite de leurs projets d’investissement : fininfra@dgtresor.gouv.fr.

La Banque des territoires peut accompagner les collectivités et les porteurs de projet dans la définition de leur projet et leur mise en place opérationnelle. Elle offre ainsi un soutien :

Pour soutenir la dynamique ambitieuse du plan d’aide à l’investissement « Ségur », la CNSA mobilise l’Anap pour renforcer l’outillage des porteurs de projet d’EHPAD et des Agences régionales de santé (ARS) avec la création d’une mission nationale d’appui à l’investissement immobilier médico-social (MNAI). Les ARS peuvent saisir la MNAI : mnai@anap.fr.

À noter

Des ressources complémentaires pour les porteurs de projets sont disponibles sur le site de l'ANAP et de la CNSA :

La CNSA et l'ANAP proposent 3 outils d'aide au dialogue de gestion avec les autorités de tarification :

1 Autodiagnostic qui permet d'identifier les points clés de son projet immobilier pour sa réussite

2 Repères de dimensionnement en surface en Ehpad qui permet de se projeter dans son projet immobilier à l'aide d'un outil de prédimensionnement surfacique

3 Outils d'estimation et de simulation du coût TDC d'une opération : 
- Oscimes
- Simulateur du coup final d'une opération immobilière

Diagnostic et prestations intellectuelles d’accompagnement 

Les objectifs de cette étape sont les suivants :

  • Permettre aux établissements de disposer des outils pour conduire les procédures de passation et les négociations.
  • Permettre aux établissements d’optimiser leur documentation contractuelle.
  • Accompagner les établissements dans le suivi de l’exécution du projet après conclusion du ou des contrats.

Des accompagnements et des appuis sont disponibles :

  • Le RESAH propose une gamme de prestations d’accompagnement spécialisées sur le bâtiment couvrant toutes les étapes d’un projet : de la réalisation des diagnostics préalables au lancement de l’opération en passant par l’élaboration du schéma directeur immobilier, la coordination des travaux ou la programmation. Pour recourir à ce marché, contactez les interlocuteurs en région. Consulter les coordonnées des contacts régionaux.
  • La mission Fin Infra propose une expertise juridique et financière pour les projets d’un montant supérieur à 10 millions d’euros (ESMS publics), pour lesquels il est envisagé de recourir à l’un des types de contrats suivants : marché global de performance, marché de partenariat ou contrat de concession. Contact : fininfra@dgtresor.gouv.fr.
  • Sur les aspects juridiques, la CIJAP (cellule d’information juridique aux acheteurs publics) de Lyon répond aux questions relatives à la passation des marchés publics. Elle s'adresse aux collectivités territoriales, aux établissements publics locaux, aux établissements de santé, ainsi qu’aux services déconcentrés de l'État. Les porteurs de projets peuvent contacter le service de renseignements juridiques de la CIJAP à Lyon soit :
    • par téléphone : 04 72 56 10 10 du lundi au vendredi de 8h30 à 12h30,
    • par télécopie : 04 72 40 83 04 (n'oubliez pas d'indiquer les coordonnées de la personne à rappeler),
    • par internet.
  • Pour les projets portés par des collectivités territoriales ou des établissements publics locaux, il est également possible de recourir aux services d’assistance à maîtrise d’ouvrage de l’agence technique départementale, sous réserve que la collectivité territoriale porteuse du projet ait adhéré à cette agence.

Pour plus d'informations en cas d’externalisation de la maîtrise d’ouvrage, il sera possible de consulter les notes réalisées par Fin Infra. Celles-ci détaillent les conditions financières et juridiques usuelles de l’un des montages, les conséquences pour le gestionnaire du recours à ce type de montage et propose un cadrage de cette intervention :

Voici une liste d’outils utiles à cette étape :

Déterminer le modèle économique et financier du projet

Il s’agit ici d’évaluer la soutenabilité financière du projet et notamment :

  • De simuler les recettes et les charges relatives à l’investissement envisagé ;
  • De définir, en accord avec les autorités de tutelle, la hausse envisageable du prix de journée consécutive aux travaux d’investissement ;
  • D’estimer la capacité d’emprunt de l’établissement au regard de sa soutenabilité financière ;
  • D’estimer le niveau minimal de subvention nécessaire pour compléter le plan de financement ;
  • De bénéficier d'un taux de TVA réduit.

Pour cela les outils suivants sont disponibles :

Conseils et outils pour répondre aux contraintes énergétiques

Face aux enjeux climatiques, les établissements médico-sociaux doivent mettre en place une politique d’efficacité énergétique et de transition écologique. La CNSA et l’ANAP les accompagnent dans leurs projets de rénovation énergétique. Les objectifs :

  • Permettre aux établissements d’identifier les actions de rénovation énergétique à mener en priorité.
  • Calculer les économies d’énergie réalisables sur le bâti.
  • Optimiser le gain énergétique et assurer un suivi efficace des consommations.

La CNSA finance les études qui permettent aux porteurs de projets de planifier leurs travaux de rénovation énergétique :

  • sur des sites existants (rénovation/réhabilitation) :
    • audit énergétique,
    • audit sur les réseaux d’eau (distribution),
    • étude sur la qualité de l’air intérieure ;
  • sur un site nouveau :
    • étude bioclimatique,
    • étude de potentiel de recours aux ENR,
    • mise en œuvre de la RE2020.

À noter

Pour toute demande de financement, il est nécessaire de s’adresser à l’agence régionale de santé.

L’Anap propose un kit d’outils intitulé « Mettre en œuvre le décret tertiaire ». Au-delà des aspects réglementaires, les responsables techniques et référents immobilier pourront mieux appréhender la problématique de l’énergie dans leur établissement en consultant des fiches thématiques : connaître ses consommations, connaître ses usages et surfaces, mettre en place un plan de comptage et surtout financer la transition énergétique de son patrimoine. Des fiches techniques précisent ces fiches thématiques pour faciliter la mise en œuvre des actions nécessaires. En complément, utilisez l'outil de calcul de consommations énergétiques annuelles et leur équivalent en CO2.

L’Anap partage 10 actions pour réduire durablement sa consommation d'énergie. Retrouvez ces conseils en détails dans la webconférence intitulée « Coût de l'énergie : 10 conseils pour réduire durablement sa facture ». Des experts décryptent le nouveau contexte énergétique et partagent des solutions directement applicables pour réduire rapidement et durablement sa consommation d’énergie.

Comment bien choisir vos contrats d'énergie pour maîtriser vos coûts ? Des experts du Resah et de l’Anap font le point sur les bonnes pratiques et stratégies à adopter pour optimiser vos achats d’énergie dans la webconférence Achat d'énergie : quelle stratégie adopter en contexte de crise ?

L’Anap met à disposition des professionnels en établissement une communauté de pratique « Développement durable » avec un groupe dédié aux questions énergétiques. Cet espace d’échange et d’entraide vous permettra de :

  • Partagez avec d’autres professionnels et valorisez vos savoir-faire
  • Questionner et solliciter l’entraide de vos collègues pour résoudre certaines de vos problématiques
  • Échangez avec les experts de l’Anap
  • Trouvez des solutions concrètes pour vos projets.

Les directeurs d’établissements peuvent faire appel à un conseiller transition énergétique et écologique en santé (CTEES). Ce conseiller accompagne les directeurs pendant 3 ans. Il les aide à établir le périmètre des besoins et à élaborer un plan d’actions qui permettra d’optimiser et de suivre la performance énergétique de leur établissement. Pour bénéficier de l’aide d’un CTEES, contactez votre ARS ou l’Anap perf_dd@anap.fr ou reseau-ctees@anap.fr). Le dispositif actuel a permis de financer le recrutement d’environ 150 conseillers et coordinateurs en transition énergétique et écologique en France (grâce à des financements DGOS et CNSA).

Programme ACTEE (Actions des collectivités territoriales pour l’efficacité énergétique)

La FNCCR (Fédération nationale des collectivités concédantes et régies) met à disposition un centre de ressources dans lequel vous trouverez de nombreuses fiches outils et guides de recommandations : https://www.programme-cee-actee.fr/ (centre de ressources). Vous pouvez également consulter cette cartographie qui rassemble les aides et soutien que vous pourrez trouver en région.

Librairie ADEME

Bibliothèque de guides à la rédaction des cahiers des charges par thématique : Cahier des charges - La librairie ADEME

Cartographie des programmes et porteurs de la démarche Aides-territoires

Les projets devront impérativement être portés par une collectivité, mais leurs opérateurs (bailleurs, établissements publics fonciers, sociétés d'économie locale, etc.) pourront également y candidater.

Trouver des prestataires d’ingénierie compétents

  • Obtenir la qualification RGE Etudes – Ademe
  • Annuaire des qualifiés - La qualification OPQIBI : la marque de l'ingénierie compétente
  • Organisme de qualification des économistes de la construction et des programmistes - OPQTECC
  • Annuaire Certificats-Attestations (afnor.org) (qualification d’entreprise pour la conduite d'audit énergétique)

Utilisation des CEE

Soyez vigilant face aux démarchages liés aux offres CEE : les produits proposés peuvent être soit de (très) mauvaise qualité, soit totalement inadaptés à vos systèmes et bâtis ; ce qui implique de devoir les remplacer très rapidement (dépose et pose d’un nouvel équipement à votre charge).

Pour vous prémunir de ces risques, vous pouvez passer par un délégataire mandaté

Dans tous les cas :

  • La demande CEE doit être réalisée avant la signature du devis, et l’acte d’engagement signé avant le devis
  • Assurez-vous que caractéristiques techniques des éléments correspondent aux critères des fiches standardisées, mais également à vos spécificités. Celles-ci doivent impérativement être mentionnées sur le devis (qualité, marque…)
  • Vérifiez que l’entreprise qui réalise les travaux doit être RGE,
  • Assurez-vous de réceptionner les travaux ou installations avec une personne compétence afin qu’elle puisse identifier d’éventuelles malfaçons.

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