En 2026, la CNSA poursuit et actualise son soutien aux projets immobiliers qui transforment l’offre médico-sociale

Des critères de financement revus pour des projets à plus fort impact pour les personnes âgées

La CNSA constitue la principale source de financement public et représente un levier essentiel pour soutenir la transformation ainsi que le développement des ESMS.

Depuis 2022, elle a fait le choix d’orienter son plan d’aide à l’investissement (PAI) vers des projets immobiliers plus structurants, avec de réelles garanties de réussite, et capables d’engendrer une transformation durablement l’offre à destination des personnes âgées. Ces projets doivent naturellement entrer en cohérence avec les cinq piliers issus du Ségur : sentiment d’être chez soi, ouverture vers l’extérieur, facilitation des soins, viabilité économique et qualité de conception.

Dans cette logique, les mises aux normes seules ne sont plus éligibles au financement de la CNSA.

Des bonifications et des prestations intellectuelles pour élever la qualité des projets immobiliers 

L’instruction du 9 juillet 2026 encourage également les agences régionales de santé (ARS) à évaluer les projets au regard de plusieurs critères complémentaires : potentiel de transformation, stratégie de réduction de l’empreinte carbone, capacité à mobiliser des cofinancements et leur contribution à la prévention de la sinistralité... Les ARS sont ainsi encouragées à construire leur financement par bonifications pour valoriser les projets les plus matures et les plus transformants.

L’instruction rappelle également que les projets gagnent à être conçus selon une démarche associant étroitement l’ensemble des parties prenantes de l’établissement (résidents, familles et professionnels). À ce titre, le recours à une assistance à maîtrise d’usage (AMU) ou à un dispositif équivalent est désormais attendu car il est finançable par le PAI. Cette approche permet de mieux prendre en compte les besoins réels des usagers, de renforcer la qualité des projets et de favoriser leur appropriation par ceux qui y vivent et y travaillent.

Le texte prévoit aussi une meilleure mobilisation des prestations intellectuelles au profit de la diversification de l’offre. Elles peuvent dorénavant concernant des opérations immobilières qui intègrent une offre d’habitat intermédiaire pour les personnes âgées, notamment résidences autonomie et habitat inclusif, dans une logique de continuum territorial.

Développer des réponses plus inclusives dans le champ du handicap

Dans le champ du handicap, le bâti constitue, aux côtés de l’ingénierie et de l’évolution des pratiques professionnelles, un levier important de transformation de l’offre. C’est dans cette perspective que s’inscrit le fonds d’appui dédié, doté de 250 millions d’euros sur la période 2024-2027, qui finance notamment un volet d’investissement immobilier, afin d’accompagner dans les territoires des réponses plus adaptées aux parcours de vie des personnes en situation de handicap.

En 2025, les ARS disposaient de 49,8 millions d’euros de crédits d’investissement immobilier. Elles n’en ont consommé que 33,2 millions, afin de concentrer une large enveloppe de reliquat (16,5 millions d’euros) aux financements à venir de projets plus matures et plus transformateurs et donc plus coûteux.

Pour l’année 2026, cette enveloppe, mobilisable par les ARS, a été complétée de 43,5 millions d’euros, pour atteindre plus de 60 millions d’euros. Les ARS sont ainsi invitées à soutenir en priorité les projets dont la réhabilitation permet un fonctionnement en dispositif intégré, une diversification des usages et une organisation de l’offre au plus près des besoins identifiés dans les territoires.

Il s’agit également de promouvoir des projets immobiliers intégrant des formes de logement ordinaire, comme les logements passerelles ou l’habitat inclusif. Pour cela, les ARS peuvent mobiliser utilement le financement des prestations intellectuelles.

En savoir plus sur la poursuite du fonds d'appui à la transformation de l’offre handicap en 2026

Sinistralité : objectif « zéro port de charge délétère pour la santé »

Enfin, l’investissement immobilier doit aussi contribuer à améliorer les conditions d’exercice des professionnels, en réduisant les risques liés à leur activité et en favorisant des environnements de travail plus sûrs et plus adaptés. C’est une des conditions constitutives d’une offre transformée qui permet de fidéliser les équipes de professionnels.

En 2025, pour sa première année d’exercice, le fonds de lutte contre la sinistralité avait alloué aux établissements près de 18,5 millions d’euros pour s’équiper en matériel permettant d’améliorer sensiblement le quotidien des professionnels :

• 359 établissements accueillant des personnes âgées ;
• 345 établissements accueillant des personnes en situation de handicap ;
• Parmi eux, 357 établissements avaient pu s’équiper de rails de transferts.

Pour cette édition 2026, le fonds se dote de 36 millions d’euros, avec l’ambition renouvelée d’être un levier du "zéro port de charge délétère pour la santé", comme préconisé par un rapport de l’Igas en juillet 2025.